限制房价上涨与租金暴涨背后的房市逻辑
原创： 顾子明 顾子明明公 昨天
昨天，是中国的七夕情人节，既是情人相会的日子，也是众多网友为偶像庆生的日子。不过就在这一天，扬州、海口、三亚、烟台、宜昌，五个城市的领导，和其直属省住建厅的领导，却被住建部喊去约谈了。
众多领导们在七夕节被"请家长"的原因很简单，用官媒的话说，就是要"遏制房价上涨"。
算起来，加上一周前，住建部在沈阳约谈济南、武汉、成都、郑州的市政府及省住建厅领导，十天的时间，住建部为了"遏制房价上涨"，已经快马加鞭，约谈了十个重点城市，以及辽宁、山东、河北、四川、河南、江苏、海南等七个省份的住建厅领导。
住建部如此强"求生欲"的背后，则是在假期前的那一场会议上，提出了：要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。
所以，遏制房价上涨，也将成为接下来很长一段时间地方政府的主旋律，那些在控制房价领域"成绩差"的城市，势必会被老师请家长。而且，在"校长"如此重视的情况下，一旦连续被请家长，这些"住建学院"的差生，很可能就得和隔壁"食药学院"的同学们那样，被"休学"或者"勒令退学"了。
不过呢，随着遏制房价上涨已经成为了主旋律，房租上涨却愈演愈烈，近期北京房租环比去年上涨了月20%，令无数"北漂"都黯然神伤。
北京房租上涨的原因很简单，就是经济学的供求关系。就像河北被干掉了违规的小钢厂后，大钢厂普遍扭亏为盈一样，随着近两年北京大规模的拆除违建，引发北京供房市场的"供给侧"改革，最终导致了租赁市场价格的集体上扬。
对于北京的严厉拆迁和房价上涨，导致很多人怨声载道。但是，作为执政者，他们必须要对中国经济拥有通盘的考虑，为了实现共同利益的最大化，损害少部分人利益就成了一个无奈的选择。
同样，作为一个普通人，在未来"L型经济"之下，从过去的增量经济转向存量经济之后。与其对政策进行吐槽，不如研究政策背后的导向，这样才能把握住存量经济中越来越少的机会，并规避越来越多的风险。
从西方发达国家的经验来看，一方面由于水运的超低成本，在经济高速发展和城市化之后，全国的主要人口都将居住在沿海和沿河的城市带上。另一方面由于城市的规模化节约化效应，城市越大，机遇越多，各项成本越低。因此，在就业升迁和生活成本的双驱动之下，全国的主要人口会集中在若干个超大的城市群之中。
对于中国来看，介于中国庞大的人口基数，以及东西部不平衡的发展状态，如果放任不进行限制，这些一线城市群会近乎于无限的扩张，源源不断的向二线以下城市汲取劳动力，势必导致一线城市患上超乎人类历史规模的大城市病，而二线以下城市的资本和劳动力被掏空，引发各类社会问题和不稳定因素。
所以呢，为了遏制人口向一线城市大规模的集中，以北京为例，不仅搞出了千年大计的雄安和副中心的通州进行职能疏散，如今大规模的违建拆迁，更是没有盖成楼房，反而变成了一片片的绿地、公园和"通风走廊"。
因此，就像伴随着我国大规模的减税之后，总税收不降反升，减税和加税是并行不悖的一样。未来以北京为首的一线城市，住房的增加供应和减少供应也是并行不悖的。只不过，减税和增加供应针对的都是新动能，加税和减少供应的都是旧动能罢了。
所以呢，未来随着一线城市提供的服务质量越来越高，收取的各类成本（房地产税等）也会持续增长。从事新动能的朋友未来应该坚决留下来，继续从事旧动能的朋友如果不考虑转型，就得考虑换城市了。
而在一线城市通过主动限制规模的大背景之下，势必导致大量受过高等教育的青年人大规模的涌向二线城市。人口的大规模涌入二线城市引发的供求不平衡，以及随着人口涌入引发的经济发展预期，这也是最近两年，随着一线城市房价横盘后，二线城市的突飞猛涨的原因之一。
因此，介于中国庞大的人口基数来看，一定程度上来说，很多强二线城市，随着一线城市的限流和控制规模，也将向"准一线"城市迈进。
而一线城市敢于在这两年减少土地供应，不玩土地财政的根源，在于其税收能力已经不依赖于土地财政了。所以才会有大量的绿地和"通风走廊"的出现。
一线城市的自我供血，背后也是过去十几年中国土地财政逻辑。这就是城市通过举债，进行大规模的基建，基建拉动房价和土地价格，政府便可抵押手中的土地，继续借更多的债，继续大规模基建，继续拉动土地价格。
最终，以一线城市为代表，优质基建和基建带来的就业机遇，使得大规模人口涌入，人口的翻倍带来了经济增长的翻倍，对冲了之前基建成本和房价，实现了经济的繁荣。
因此，可以预见的是，介于未来中国庞大的人口基数，很多强二线城市仍然有机会发展成为准一线的超级城市群，通过吸纳城市化人口实现迅猛的发展。
同样，我们也可以预想到，在国际国内形势不发生变化的情况下，未来随着大量受过高等教育的人口向准一线城市的疯狂涌入，他们随着产业升级，强劲的财政能力只会变得更强。
至于大家都关心的，哪些二线城市有机会成为"准一线"，对比美国的东西海岸和五大湖城市群就会明白，这些城市几乎只会在我国的东部沿海和长江经济带上。
不过遗憾的是，随着中二线城市大规模吸纳人口。形成的城市群大幅度的降低生活成本，再加上城市群之间又会通过产业链形成产业联盟。形成正循环之后，二线城市公共服务和个人收入的双提升，将导致三线以下城市将大幅下滑对优秀人才的吸引力。
届时，由于中国的二线城市数量的确太多，这些年对一线城市成功的土地财政模式，未来很可能将不再对三线以下城市奏效。随着自身人口和资本被一二线城市的不断抽空，三线以下城市劣质的公共教育和医疗资源，以及虚高的房价，恐怕很难吸引到有生产力的人口涌入并逐步空巢化。
因此，如果不对农村驱动大规模的城市化，那些一二线城市圈之外的三线以下城市，随着严重的空巢化，房价和各类资产都将面临非常大的下跌风险。
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而未来能够缓解这个风险的，就是国家下定决心推动全面城镇化，把中央财政大规模投入到三四线城市的基建、教育与医疗体系之中。凭借优质的公共服务配套，带动大量的农民放弃农业进入城镇。（农村节约土地后推动机械化）
之后，通过三四线城市的现代化生活改变农民们上一辈的习惯使之市民化，再通过现代化的教育改变其下一代的知识结构，使得其接收到良好教育之后，涌入生育率逐步下跌的一二线城市，补充中国日益匮乏的劳动力，形成良性循环。
不过，说起来简单，但这个决心，绝不是一般人敢下的。
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顾子明
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当我们有创意时，该如何实现呢？
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277
归 尘
我又抬杠来了。在整体生育率断崖且毫无逆转可能的未来，明公人口逐级迁移的方案，必然导致农村的全然空心化，即使不考虑人口就业和基层稳定的问题，仅仅考虑农业生产能不能维持基本口粮自主都是问题。明公切记，在这片土地和华夏族整个历史上，从未有过农业集约化能满足全社会口粮稳定的时候，一次都没有
457 作者
你太低估科技对农业的作用了，说句难听的，贫瘠的贵州全力发展水电站，未来提供的粮食都会比目前东北三省的北大仓还多。
213
致坤
用粗暴卑劣的方式解决难题，一定会适得其反。尽管把逻辑修饰的很美丽！了解一下北京暴力驱赶后的民心吧！
298 作者
你看看北京疏解一下反对就这么大，农村怎么改？
40
安全第一
明工你好，类似扬州这样一旅游城市三线城市以后房产等价格会暴跌吗
294 作者
有祖籍扬州老领导呢
209
Harry
明公有苏斯洛夫的潜质了，靠嘴什么事都能圆，可以苏联还是倒了！
260 作者
我写文章何时马后炮？不是预判就是提供解决方案，心理一直念的还不是为了不倒？
255
谦谦
所有对底层的算计竟说得如此冠冕堂皇，所有的政令失误都被说成是大局谋于帷幄，这就是我佩服明公的地方，也会一直关注下去
250
yurnero
城市化我所担心的最大问题是人口。有研究表明，人的生育意愿与所处环境中的人口密度和竞争压力相关。人口密度越小、竞争压力越小的地方，人的生育意愿越强，出生率越高。反之生育率就会越低。所以地广人稀、节奏缓慢的农村是天然的人口繁育牧场。全城市化以后，资本、人力、资源固然能够高度效率化了，但这种高速运转的社会并不是没有代价的。人们会用子宫报复社会的压榨。人力资源这个最宝贵最根本的东西将会变得不再是可再生资源。到那时候，超级高效的城市又有什么用呢？
83
国隆
珠三角要打破困局，就要让深圳直辖。深圳直辖的话，珠三角的规模效应就能扩大一倍以上，深圳能带动东莞，惠州，汕尾，潮汕粤东一带。广州带动佛山，中山，粤西北一带。而不是只集中在珠三角。
241 作者
大湾区就是目前的破局思路
97
温宁
算国运不会折寿吗，我很担心你啊
236 作者
苟……岂……
50
！呼噜娃
最近老大发声少了，内部有分歧吗？
188 作者
人家过了两周的暑假好吧……
186
关海 ᠮᠠᠨᠵᡠ ᠮᡝᡩᡝ᠋ᡵᡳ
通读全文…
明公指出的知识点…
解决人口结构错配、
再造闭环迁徙体系；
重塑城市群落竞争大格局、
释放新时代新常态新动能；
目测又是一个"千年大计"…
62
到位
句句箴言，每个角度分析都是十几年后的推演，你真神了！
146 作者
觉得写得好，就点个广告支持一下呗~
39
昊东
常看中央二台与中央七台农业节目的就知道，农村土地流转，土地集约已成常态，种粮大户、养殖大户几乎电视上天天见。农产品品牌化，如盘锦大米、大米姐。农业企业化、集约化不是将来时，已是进行时了。
140 作者
突然想到一个玩笑，台湾间谍负责盯着中央七的军事频道，坚持了几年，转业后回乡干农业发达了……
137
王帅
先进农业其实是效率最高的行业，第二产业和第三产业说到底是为农业服务的。
美国的农业效率是目前这个星球最高的，欧洲和日本费尽心思都要保护自己的农民免受廉价的美国农产品冲击。一旦本国农业体系被冲垮，什么样的科技和工业都保护不了国家安全。
119
心不烦，心不凡
我就不明白了，明公天天坚持中国必胜，言论何其正能量，怎么会时不时关进小黑屋儿？这是不是敌对势力在作………？
38
沙滩上的脚印
陆铭教授的《大国大城》用很多实证案例证明了北京上海的规模不是太大而是太小，14亿人，一线城市规模只有2000万出头，相比于日本的东京，美国的纽约，英国的伦敦都太小了。反对大城市控制人口在经济学界也是一股很强的力量，在这方面我不太同意明公的看法，想问下明公对这些的看法是什么？
115 作者
人口问题除了经济方面的考虑，还有政治方面的考虑啊……像纽约那样大规模的黑社会贫民窟……一有风吹草动……
52
神内喵！
那么多人城镇化了，有那么多工作机会吗？内需上不来，外需又在萎缩。
113 作者
城市化的聚集只会诞生更多之前没见过的工作机会
43
新国
发展水库路经济以与美日英海洋国家抗衡，但培植和发展陆路经济，才是中国能取代美国地位，实现复兴的独特门径 ？
中国北方会是不是会走德国式的均衡发展？对于陆路交通来说，华北大平原几乎无所谓区位优势，到处都可以是雄安新区，只是需要一些基建投入而已。
113 作者
那是真的千年大计，未来随着科技的发展，能源成本的大幅下滑，陆运相比于水运的优势提升之后，的确会出现，但是目前我们不能违背科学规律啊
112
Lucky胡军
这一代领导人，应该是到不了实现最后这一步的了，最后一步成功实现才是所谓的伟大复兴了
53
魏
明公终于连续多篇关注未来全国的城市结构和人口流动了，赞！但即使是从事新动能的，为何要尽量留在北京这类一线呢？北京实在是不欢迎各类人群，即使从事高新技术
110 作者
因为未来是双轨制啊！
45
D
怎么感觉最近的文章没以前的带劲儿了？
110 作者
几天前plus号刚挂了，我不吸取教训么？
29
情空万里
雄安是不是废了，一直不见有什么消息和动静
102 作者
千年大计，是要进行完整规划的
48
逆水鱼
如果真实现了这一点，并大规模的城镇化，预计全球工业的百分之七八十都在中国了～～～
99 作者
嗯，所以我们要一带一路战略啊
38
山中无年
农业机械化是城市扩张及城镇化红利持续的最好方式，事实上随着回乡务农人口的减少，从农村人口到中小城市再到大城市的逐级迁移趋势已经初步形成了，未来做好政策引导，感觉并不困难。
93 作者
从经济角度看并不困难，但是困难在政治层面，这个真的就不好说的太深了
91
炎
此公逻辑在单位范围之内全是半个孔明！不过每次留言，量你也不敢放出来。说白了吧，你的所有都在框架剪力墙之内！框架之外的呢？是你不敢想还是没有想？你都想到机器人了，但是还是一定要把机器人放在这个框架下面？子明呀！说到底你还是买办！不能突破历史局限性！
54
aaa陈军
绿地面积大才是土地财政啊，就像香港，留着大片的荒地不开发，这样土地才能高价，明公这个因果关系是不是搞错了？
86 作者
确有相似之处，也却有稳定房价的功效，但北京政府的财政收入根本就不需要靠卖地啊，作为首都最重要的是政治的风向标。
45
6
疏解不应该靠赶人，而应该创立新的增长点来吸引人。就像应该奖励生育而不是惩罚单身一样。就这么简单的靠政策把人逼走，不就像防民之口么
85 作者
不现在赶人，未来会越聚集越多……届时一旦出现了什么……
83
Agnes~
呃。。。北京租金暴涨很大一部分原因是去年底搞得某个清除某类人群，拆违建造成供给大量减少，隐形管理费用上升的后延，因为中介们的租金定价都是跟着七月大学生毕业时间来的。还有楼上那么让深圳直辖的，直辖之后的结果就是全广东都不陪深圳玩了，不要那么天真，现在跟直辖也没区别了。
37
🌶🌶🌶
最后一段想知道，一代农民进城了，二代三代补充大城市了，这些最后的韭菜割完怎么办？农村也没人了，城市也不生了，最终还是会进入老龄化的社会，这局怎么破呀？
66 作者
那时候第四次工业革命已经实现了，劳动力需求不高了
65
Kane Young
那个偶像叫蓝青峰，他是老七，看着大哥张麻子被背叛却也不能说什么，他知道那个时候，张麻子赢不了，他选择隐忍，他选择沉默，后来老三死了，老七起来了，但是他知道面对老三的那一群手下，自己也赢不了，他尽一切拖延时间，培养了一群李天然，老一代英雄全面凋零之时，就是李天然们收拾江山之时
63
小 兵
农业现代化也是我们重要的闭环，随着未来农业人口的缩减，形成规模化机械化也是有希望的，盼早日实现。
63
林小钦
1.城乡二元，一二线三四线发展不均衡，必然需要双轨制(多轨制）。具体问题具体分析。
2.中国必须消除贫困，也终将努力消除城乡二元，皇权不下乡(农村基层组织控制力弱等巨大隐患）农村终将纳入城市文明。
3.一旦城市化，除非城市空心化，否则，再痛过一两代人，没人会返回农村。所以房子早晚都得买，看高位还是低位罢了。
63
地藏蛮
掌国之人哪有一般人。
62
国家免检好人
对那些怀疑农村潜力的人，我只想说，那是六亿五千万人口，两个美国！他们是生产力，也是庞大的消费群体！
59
Aimiku
就好比发展相对不足的西部吸引不了人才，导致西部大开发这么多年与东部差距却越来越大，但还是得坚持推进西部大开发
57
胡思
蚁族
胡思
城中村
村民创造的风尚监狱
成为大都市的符号
一批批追求自由的男女
无奈投身监狱的怀抱
白天乘坐地铁去觅粮
每月把监狱管理费双手奉上
每夜梦醒时分
睁大眼晴
便想象升级的牢房
24
格致家
明公说贵州水利问题深有感触。贵州荒山太多，产量受水利影响很大。现在还是千万座荒山头。
56 作者
贵州不缺地不缺水不缺电，未来荒山上面盖高层房子，水电作为能源做光合作用……画面太美
53
🙈🙈🙈
楼上那个说让深圳直辖的，上次大会发行的邮票，深圳已经被杭州顶下去了，今天新闻联播的杭州农村才是发展方向。
51
廖生(settle a matter)
明公，反对一味赶人进城，中国只有发展高科技，发展农村产业经济，美丽农村才是正道，把农民赶到城里，短期是有好处，长远是走上人口加速缩减的道路，科技是第一生产力，人口健康增长是根基
26
梦想家
明公，今天这篇算是对昨天留言的回答吗
47 作者
嗯，看到昨天留言提问，所以写的这一篇
25
大侨
强二线，杭州，苏州，南京……没有房价低的了，房租也会贵起来的，等人工智能普及后，就算接受了高等教育，在大城市工作的机会也是有限的。L型一定是漫长的岁月吧？
45 作者
随着生产力的发展，总会有新的工作出现
32
Gonban
明公所说的二线转准一线，三线四线城镇化吸收农民进城，农业大规模机械化，需要一到两代人的时间。但是天朝的资源压力、民生压力及其他可能并不允许我们有那么长的转型期。
所以，我们还是要在内外部环境的变化上多多想办法，争取更多的腾挪空间，比如上党。
44 作者
前者是修炼内功，后者是机遇，两者缺一不可
41
神琦
大力发展农村，也是这个思路吧？
21
Elfinho
前段时间出门玩，没来得及看明公的大号文章就又看不到了今天才看到明公你昨天说在医院吊针，不知道明公你今天身体恢复了没有呢？健康第一呀！
38 作者
基本上ok了，只是这几天会比较虚……
38
即现眼前
从拼多多可以看到中国四五线和农村的消费潜力，关键是基础设施上欠债太多，从拼多多也可以看出农村和城市的巨大差距，政府如果可以持续的大量投入教育医疗，真正提升农村的人口素质和经济实力，可能才是真正解决目前经济困局的途径
38
小鱼儿
稳住一线，发展二线，暂缓三、四线，一步一个脚印，坚定而又踏实。短期不甚清晰，长期看一定是湾区和区域发展结合型。
34
安凯
所有的一切都是为了缩小贫富差距，实现共同进步，推进人类命运共同体的发展。抻也好胜也罢真的推进了吗？只是没明白人类命运共同体，全球的进步需要每个人的奉献和付出，有的人愿意付出一切去保护物种的灭绝，有的人愿意奉献一生去遏制环境的恶化，只有真正为人类社会付出的人才值得敬佩，你也用不同的方式影响着我们，为你点赞。
33
陈勇
雄安千年规划不能急，这是目前最顶层的设计。看看规划设计专家尹稚老师在"清华大学雄安新区规划建设发展高峰论坛"上做的主题为"雄安新区模式与城乡建设的未来"的报告吧，人民网上发布了的。
19
山丘
已经习惯了"遏制什么什么火"的历史周期律
28 作者
不火为什么要遏制？
28
萨萨里安
基本认同明公观点，北京疏解人口方面，其实反应没那么大，北京市民还是表示支持这个决策的。小商品批发市场关的几乎只剩下一家了，也应该向河北这个输血北京的大省转移一部分产业了。
28
程浙南
不要试图用纯市场化的理论来解释当前的现状！社会是由人组成的，人与人之间必然就会有道德的、法律的、社会的联系。高企的房租意味着对现有北漂的驱赶，而北漂对北京的贡献、对生活的理想不能被高企的房价、房租所束缚和忽略。房子是用来住的，这是人最基本的需求。通过房地产业的发展（包括房屋租赁）来实现社会的进步与繁荣，无疑是饮鸠止渴。市场乃至政府有型的手，都是调整的机制。不要试图用纯市场机制理论来解释人类社会
28
国光
大学跟我老师谈过农民的市民化，不过当时思路比较单一，农民不产生剩余价值，需要他们进城成为工人阶级来产生剩余价值，才符合社会主义的发展，觉得这是社会发展的必然要求，也是国家政策的方向。农业可以走机械化，尤其东北这片越来越地广人稀，前几年有的地方政府还力推过宅基地置换城市住房，不过被不少gwy钻空子后来就叫停了……
15
伟
明公，最后那段话太理想啦，中国可是有14亿人，那是五十年以后的事啦
27 作者
雄安都千年大计了，难道其他领域不应该有百年大计吗？
26
愔
对于人口问题 我是这么觉得的 最本质的问题还是社会产生的价值不够多 中国人口再少一半都比美国多一倍 重要的是提升学术界和产业界的科研水平 提高高等教育普及水平 没有核心科技和高端产业出去剪羊毛 上哪儿找那么多高薪职位 不然那么多人生出来都去搬砖？ 而搬砖搬不出一个美好的社会和晚年 青年人也足够多 这个世界已经不再像以前那样搬砖就能搬出巨大财富了 当下的问题是青年人的受教育水平不够高 产业结构还比较低端 没有高薪职位 缺乏高级人才 所以个人觉得 大力提高和普及高等教育 大力发展核心科技 才是最重要的 不知明公怎么看
26
龙行天下
事儿是这么个事儿，如果真那么容易，我们现在也就不用那么费尽心思的找经济增长点了。。。
15
黄慕章
按照您的思路，农民们放弃农业进城，意味着必须放弃土地给留下来的人机械化种植，同时，他们需要获得一笔在城市安家（买房）的资金。这是不是意味着政策上农村土地要开放流转？
23 作者
这是我的建议，但决策如何，我不知道
23
Kk
强烈反对刚才的留言，了解一下美国的农场机械化，大豆还出口那，国家早就想改了，只是这是国家的基础，分田包产到户执政的基础，不能改，只能通过侧向改动。
22
二炮东风
明公写的非常好，这才是走向共同富裕的正确之路。东部中低端产业向中部地区转移，加上我国庞大的人口基数，基本可以实现经济内循环。这样就不怕外部环境的变化对我国经济的影响。对解放台湾也就没有那么多的顾忌了，什么方式都可以。大城市病也能够有效解决。
19
自由羊
文章后面的农民市民化路径方法，显然少说了一些不能公开的话。但我有一说请作者指教：中央与地方从增加的财政收入拿出一些，为农民市民化买单一部分，各市镇有了正反压力和动力，农民在个人努力，养老医疗与形势潮流裹挟推动下，就会加速进程！农业大发展会使企业商人，国家安全食品安全都搞好多了。可以先搞几省优惠试点。这，有多大阻力？有多难？经济增量与升级，政经安全与政经改革升级，也许越搞成本越低效果越好！关键在政改设计，经济成本计算。
18
羽翼
人口自由流动是最优解，人们自发选择人均收入最高的地方。农村要想发展，要流出大量人口，剩下的人才能提高收入。
16
碰碰
历史两大主题，人和制度。人的培育和选用机制是第一位的。有了人的物以类聚，才有城和市，再是房和地。
这个逻辑线下，城市商品房市场这个小圈子，上一层是全国房市（含农村房），再上是地市，再上是产业布局，最上是人的聚集。
目前，城市商品房市场如此梗阻，要么横向扩容，要么纵向打通。这种利益再分配的权利应该给工人农民一定权重，否则两层分化，房价支撑力不够！
16
泰迪熊风雨后的阳光彩虹
跷跷板的游戏就是增量经济的时候，不断的加大筹码，保持平衡。在存量经济的时候呢，抽取快速积累的那侧模块，以平衡失衡的那一侧，从某种意义上来说，也是另外一种供给侧改革。
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